INFORMACE

PRÁVNÍ PŘEDPISY

V České republice je základním právním předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a jeho prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Dle zákona se nemovitosti oceňují cenou obvyklou.

Definice obvyklé ceny je obsažena v § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.:

"Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.".

Definice tržní hodnoty je obsažena v § 2 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb.:

"Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.".

CENA X HODNOTA

Hodnota je obecně chápána jako odhad ceny, který je platný za určitých podmínek. Je to názor na nejpravděpodobnější cenu či ekonomické užitky z držení nějakého aktiva (majetku a závazků). Hodnota se může, ale nemusí rovnat ceně. Cena je skutečně zaplacenou nebo požadovanou peněžní částkou za danou věc nebo službu.

Rozdíl mezi cenou obvyklou a tržní hodnotou je ve způsobu jejich určení. Obvyklou cenu zjistíme výhradně porovnáním se skutečně realizovanými obchody. Tržní hodnotu zpravidla odhadujeme na základě vícero oceňovacích metod (porovnávací metoda, výnosová metoda, nákladová metoda). V obou případech je nutné zohlednit odlišnosti porovnávaných vzorků a další hodnototvorné faktory.

OCEŇOVACÍ METODY

Standardně se tržní hodnota zjišťuje kombinací tří oceňovacích metod:

NÁKLADOVÁ METODA

Výsledkem nákladové metody je takzvaná věcná hodnota. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý náhled na tvorbu ceny. Hodnota odhaduje současné náklady na znovu-pořízení oceňované nemovitosti a zohledňuje její současný stav, stáří a předpokládanou další životnost. Tato hodnota nemusí přímo vyjadřovat tržní hodnotu nemovitosti. Používá se především při rekonstrukcích a výstavbách nebo pro zjištění hodnoty pro pojištění.

​POROVNÁVACÍ METODA

Porovnávací metoda porovnává stejné, nebo obdobné nemovitosti s předmětem ocenění v daném místě a čase. Rozlišují se kvalitativní rozdíly nemovitostí a další cenotvorné faktory. Výsledná hodnota odhaduje, za jakou cenu by měla být nemovitost k datu ocenění směněna mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím. Porovnávací metoda je považována za nejrelevantnější způsob určení obvyklé ceny nebo tržní hodnoty. Ovšem za předpokladu, že je k jejímu provedení dostatek kvalitních vzorků (minimálně tři).

​VÝNOSOVÁ METODA

Výnosová metoda je formou investiční analýzy. Vychází z potenciálu nemovitosti vytvářet budoucí čisté přínosy a převodu těchto přínosů na aktuální hodnotu. Čisté provozní výnosy vychází z výnosů z čistého ročního příjmu sníženého o náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejich údržbou. Vymezený budoucí čistý výnos se musí transformovat na současnou hodnotu. To se provádí mírou kapitalizace. Míra kapitalizace představuje úrok z bezrizikové investice zvýšený o riziko trhu. Udává se v %. Nejčastěji se používá metoda věcné nebo dočasné renty. Dále se můžeme setkat např. s metodou DCF (Discounted Cash Flow). Výnosová hodnota je tedy součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitosti, převedených na současnou hodnotu. Tato metoda má nejvyšší váhu u nemovitostí s výnosovým potenciálem (např. komerční nemovitosti).

Zjištění za jakým účelem je potřeba provést ocenění nemovitosti je zcela zásadní a prvotní úkon. Dle účelu ocenění musí odhadce zvolit správnou metodu pro ocenění a tím i výslednou hodnotu. Výsledky jednotlivých oceňovacích metod se mohou výrazně lišit. Je tedy nutné stanovit správnou metodu ocenění pro daný účel. Na běžném trhu se oceňuje obvyklou cenou nebo tržní hodnotou dle různých oceňovacích standardů (např. Mezinárodní nebo Evropské oceňovací standardy) nebo metodik bank, které jsou si podobné. V případě nutnosti ocenění dle zákona se postupuje podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a oc. vyhlášek (dědictví, exekuce, daňové účely, státní zájmy, soudy apod.). Ocenění podle oceňovací vyhlášky pro vás není vhodné v případě, že se chystáte prodávat nebo kupovat nemovitost. Takové ocenění vychází z výpočtů a hodnot uvedených ve vyhlášce. Toto ocenění tedy není vhodné pro běžný trh a za určitých okolností může vést k finanční újmě klienta. Oproti tomu odhad obvyklé ceny nebo tržní hodnoty vychází ze zkušeností odhadce a jeho znalosti realitního trhu.

1. Objednávka - Identifikace nemovitosti a účelu ocenění - doporučení vhodného postupu

2. Místní šetření (ohledání nemovitosti, zaměření, fotodokumentace)

3. Platba zálohy

4. Sběr podkladů a informací, kontrola právního stavu se stavem skutečným, vyhodnocení rizik

5. Volba vhodné metody ocenění

6. Ocenění

7. Vyhodnocení výsledků

8. Předání ocenění, zbylá platba

Na trhu s nemovitostmi se oceňuje tkzv. obvyklou cenou nebo tržní hodnotou. Setkáme se také s oceněním podle oceňovací vyhlášky, toto ocenění však není vhodné pro běžné potřeby klientů. Ocenění podle vyhlášky se provádí především pro daňové účely, soudní spory, exekuce, vyvlastnění apod. Toto ocenění tedy není vhodné pro běžný realitní trh a při nesprávném výběru způsobu ocenění může vést k finanční újmě klienta (nižší hodnota než je reálná tržní hodnota).

KLASICKÉ X ONLINE OCENĚNÍ

Odhadce by měl oceňovanou nemovitost navštívit vždy pokud je to možné. Při místním šetření nemovitost přeměřit, zkontrolovat a upozornit na případné technické nebo právní vady a navrhnout vhodný postup nápravy. Zároveň je potřeba "nasát" atmosféru daného místa a samotné nemovitosti, protože každá nemovitost je jedinečná.

Online ocenění, neboli "ocenění od stolu" lze za určitých podmínek vyhotovit. Záleží však na typu nemovitosti a účelu ocenění. Důležité pak budou kvalitní podklady. Online ocenění se běžně provádí např. při prodeji bytových jednotek na začátku developerské výstavby (jednotky ještě reálně neexistují). Za méně vhodné už pak bude online ocenění u jiných typů nemovitostí především při prodeji. Nejenže výsledná hodnota bude mít menší vypovídající váhu o reálné tržní hodnotě, ale zúčastněné strany podstupují také větší riziko. Příkladem z praxe může být studna na pozemku souseda, přestavek, reálný příjezd k pozemku přes cizí pozemek, tvořící se vlhkost v domě nebo třeba zatékání do střechy... Tyto skutečnosti odhadce od stolu nemůže relevantně posoudit. 

Potřebné podklady se liší podle typu nemovitosti a účelu ocenění. Pokud se oceňuje pro banku za účelem zřízení hypotečního úvěru bude seznam nutných podkladů obsáhlejší. Banky jakožto instituce, které budou mít nemovitost v zástavě musí mít jistotu, že je daná nemovitost legální a bez právních vad, které by představovali vyšší riziko.

U všech typů ocenění se standardně dokládá nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví apod.), aktuální výpis z listu vlastnictví a kopie katastrální mapy.

U ocenění jednotek je navíc potřeba prohlášení vlastníka.

Pokud se oceňuje pro banku za účelem zřízení hypotečního úvěru bude seznam nutných podkladů obsáhlejší. Banky jakožto instituce, které budou mít nemovitost v zástavě musí mít jistotu, že je daná nemovitost legální a bez právních vad, které by představovali vyšší riziko. Např. bude nutné doložit souhlas stavebního úřadu v případě podstatné změny nemovitosti oproti kolaudaci (přístavba, nástavba, vestavba podkroví apod.). V případě, že je nemovitost zatížena věcným právem, tak je potřeba dodat podklady na základě kterých věcné právo vzniklo. V případě, že je nemovitost pronajatá, tak by měl mít odhadce možnost nahlédnout do nájemních smluv. Zkontrolovat jejich legálnost, zhodnotit výši nájemného a dobu pronájmu. Upozornit na rizika a případně navrhnout nápravu.

Náklady na pořízení

kopie katastrální mapy, list vlastnictví a prohlášení vlastníka jsou zahrnuty v ceně ocenění